上海留學(xué)生落戶(hù)-如何攻破上海ldquo;最嚴(yán)厲限購(gòu)rdquo;

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留學(xué)生/應(yīng)屆生/非婚子女 落戶(hù)上海咨詢(xún)

 

今天，上海宣布了“最嚴(yán)厲”的限購(gòu)政策。最大的變化有以下幾點(diǎn)

1、非上海戶(hù)口在上海買(mǎi)房，需要在買(mǎi)房前連續(xù)繳納(pay)5年社保，補(bǔ)交的不算。此外，文件使用了“家庭”這樣的措辭，疑似外地未婚者是沒(méi)有購(gòu)房資格的。

2、二套房首付提高到5成和7成。而且認(rèn)房不認(rèn)貸，也就是說(shuō)，只要你此前在上海有一套房，無(wú)論是否還清貸款，再買(mǎi)房子都是二套房。

3、公司購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿(mǎn)3年及以上，若交易對(duì)象為個(gè)人，按照上海市限購(gòu)政策執(zhí)行。

應(yīng)該說(shuō)，這是非常嚴(yán)厲的政策，對(duì)于上海房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將產(chǎn)生遏制作用。有上海示范，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超上海的深圳估計(jì)將跟進(jìn)。深滬行動(dòng)了，上海怎么辦？

房?jī)r(jià)漲跌不是本文討論的重點(diǎn)，本文想探討的是如何攻破上海的限購(gòu)政策。留學(xué)生落戶(hù)上海戶(hù)口遷移需要按照《中華人民共和國(guó)戶(hù)口登記條例》第十條“公民遷出本戶(hù)口管轄區(qū)，由本人或者戶(hù)主在遷出前向戶(hù)口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷(xiāo)戶(hù)口。具體地說(shuō)，就是那個(gè)5年社保。

其實(shí)很簡(jiǎn)單到上海注冊(cè)(register)一家企業(yè)，然后買(mǎi)房子。

現(xiàn)在國(guó)家正在鼓勵(lì)“大眾創(chuàng)業(yè)”，所以注冊(cè)(register)一家企業(yè)非常容易，連驗(yàn)資都免了。對(duì)于企業(yè)買(mǎi)房子，目前國(guó)家政策也是鼓勵(lì)的，因?yàn)橛欣谌?kù)存，買(mǎi)房子還可以獲得稅收上的抵扣等優(yōu)惠。

但有一點(diǎn)，通過(guò)(tōng guò)公司購(gòu)買(mǎi)房子，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)階段，還是持有階段，其稅負(fù)都明顯超過(guò)個(gè)人買(mǎi)房。

我們先看一下買(mǎi)房階段。留學(xué)生落戶(hù)上海戶(hù)口遷移需要按照《中華人民共和國(guó)戶(hù)口登記條例》第十條“公民遷出本戶(hù)口管轄區(qū)，由本人或者戶(hù)主在遷出前向戶(hù)口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷(xiāo)戶(hù)口。

首先是首付和貸款問(wèn)題。留學(xué)生落戶(hù)上?！币约暗谑龡l“公民遷移，從到達(dá)遷入地的時(shí)候起，城市在三日以?xún)?nèi)，農(nóng)村在十日以?xún)?nèi)，由本人或者戶(hù)主持遷移證件向戶(hù)口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷入登記，繳銷(xiāo)遷移證件”的規(guī)定進(jìn)行。目前公司買(mǎi)房子，沒(méi)有住宅、商業(yè)的限制，你可以買(mǎi)住宅。但企業(yè)買(mǎi)房不能做按揭貸款，資金門(mén)檻比比較高。當(dāng)然，土豪不存在資金問(wèn)題。

由于是公司買(mǎi)房，所以契稅是3%，不會(huì)有1%、1.5%這種稅率優(yōu)惠。其他的稅費(fèi)，跟個(gè)人買(mǎi)房差別就不大了。

然后是持有階段。

個(gè)人名下的住宅在持有階段，基本上沒(méi)有官方的稅費(fèi)，只有物業(yè)管理(guǎn lǐ)這些雜費(fèi)。但公司(Company)就不同了，稅費(fèi)還比較多。

首先是房產(chǎn)稅(House Duty)，這個(gè)是每年都要繳納(pay)的，標(biāo)準(zhǔn)是“房產(chǎn)原值×70%×1.2%”，如果你的房子1000萬(wàn)元，每年是8.4萬(wàn)元。留學(xué)生落戶(hù)上?！币约暗谑龡l“公民遷移，從到達(dá)遷入地的時(shí)候起，城市在三日以?xún)?nèi)，農(nóng)村在十日以?xún)?nèi)，由本人或者戶(hù)主持遷移證件向戶(hù)口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷入登記，繳銷(xiāo)遷移證件”的規(guī)定進(jìn)行。當(dāng)然，你買(mǎi)房子的時(shí)候可以將過(guò)戶(hù)價(jià)寫(xiě)得低一些，但最低不能低于官方的評(píng)估價(jià)。

此外，還有每年的土地使用稅，計(jì)算方式方法是“所占土地面積×規(guī)定的稅額”，對(duì)于高層建筑來(lái)說(shuō)，這個(gè)費(fèi)用非常低，可以忽略。

然后是賣(mài)出階段。

首先是公司所得稅，計(jì)算方式方法是“×25%”。然后是營(yíng)業(yè)(yíng yè)稅“×5.6%”

此外，是土地增值(zēng zhí)稅，也就是房地產(chǎn)行業(yè)的“反暴利稅”，它按增值幅度從30%-60%不等。具體來(lái)說(shuō)，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為40%。最高稅率為60%。

另外，買(mǎi)方需要支付的契稅(Contract tax)是3%。留學(xué)生落戶(hù)上海戶(hù)口遷移需要按照《中華人民共和國(guó)戶(hù)口登記條例》第十條“公民遷出本戶(hù)口管轄區(qū)，由本人或者戶(hù)主在遷出前向戶(hù)口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷(xiāo)戶(hù)口。上海留學(xué)生落戶(hù)但由于各地的政策不盡相同，購(gòu)置新房未必就能夠在新房所在地落戶(hù)。因此，你應(yīng)該在咨詢(xún)新購(gòu)房所在地公安機(jī)關(guān)可以辦理落戶(hù)的明確承諾后，依據(jù)購(gòu)房合同及產(chǎn)權(quán)證書(shū)，按《中華人民共和國(guó)戶(hù)口登記條例》第十條的規(guī)定。

可以看出，通過(guò)注冊(cè)(register)公司買(mǎi)房，在買(mǎi)的時(shí)候還感覺(jué)不到太多壓力。但到了持有階段，壓力開(kāi)始顯現(xiàn)。如果你的企業(yè)有實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)(jīng yíng)，每年的房產(chǎn)稅(House Duty)還可以抵扣，如果僅僅是為了買(mǎi)房而注冊(cè)的企業(yè)，房產(chǎn)稅就構(gòu)成了比較明顯的壓力。

最讓人崩潰的是在賣(mài)出階段，企業(yè)所得稅(Corporate)和土地增值(zēng zhí)稅都比較重。但有個(gè)辦法可以避稅，這就是把公司賣(mài)掉。如果你將來(lái)準(zhǔn)備通過(guò)(tōng guò)這種方式方法轉(zhuǎn)讓房屋，就不要在一家公司名下放多套房產(chǎn)，否則將來(lái)交易起來(lái)不方便。

總之，通過(guò)注冊(cè)(register)企業(yè)到一線城市買(mǎi)房是個(gè)選擇(xuanze)，但麻煩事也比較多，整體稅負(fù)會(huì)上升，關(guān)鍵看你的技巧了。

當(dāng)然，這里說(shuō)的是商品住宅。至于商鋪、商務(wù)公寓、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房，根本就不存在限購(gòu)。但商業(yè)物業(yè)的投資（意義：是未來(lái)收益的累積）價(jià)值，顯然會(huì)低于住宅。

至于軍產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房，帶有賭博性質(zhì)，但賭贏的可能性比較大，尤其在一線城市。